Le tolleranze costruttive ed esecutive dopo il Salva Casa: lo studio del Notariato

Tolleranze costruttive e parametri inderogabili

Relativamente alle tolleranze costruttive ordinarie (2%) e straordinarie (dal 2 al 6% per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024), i Notai confermano che si tratta di una speciale non conformità della “singola unità immobiliare) che eccezionalmente non costituisce violazione edilizia rispetto:

• al titolo abilitativo;
• alla disciplina urbanistico-edilizia (inerente in via esemplificativa le distanze, le altezze, ecc.) alle quali ovviamente il/i titolo/i abilitante/i deve/ono naturalmente essere conformi.

Il Notariato solleva una questione tutt’altro che secondaria: le nuove tolleranze possono riguardare anche i limiti inderogabili previsti dal D.M. n. 1444/1968?

Come noto, il decreto ministeriale del 1968 stabilisce i parametri minimi di densità edilizia, altezza, distacchi tra fabbricati e dotazioni territoriali, richiamati dall’art. 17 della Legge n. 765/1967. Si tratta di limiti che, per espressa previsione normativa, hanno carattere inderogabile e costituiscono riferimento vincolante per la pianificazione urbanistica.

Il punto critico riguarda allora la portata concreta delle nuove “tolleranze costruttive ed esecutive” introdotte con l’art. 34-bis TUE: si può davvero parlare di legittimità in presenza di uno scostamento anche minimo rispetto a parametri che l’ordinamento definisce come non derogabili?

Secondo il Notariato, la questione resta aperta. La norma sulle tolleranze fotografa una soglia percentuale di scostamento che il legislatore considera irrilevante ai fini sanzionatori, ma ciò non significa automaticamente che si possa travalicare un limite urbanistico “rigido” come quelli del D.M. 1444/1968.

In termini pratici, se su due parametri edilizi (ad esempio altezza e superficie coperta) solo uno rientra nelle tolleranze e l’altro le supera, sarà possibile dichiarare la legittimità limitatamente alla parte conforme, ma per l’eccedenza sarà comunque necessario attivare un procedimento di sanatoria, secondo i consueti canoni della doppia conformità o delle regolarizzazioni semplificate.

Un’interpretazione prudente, che chiama in causa il tecnico asseverante, chiamato a valutare con rigore tecnico e responsabilità professionale l’effettiva incidenza della difformità rispetto agli standard urbanistici cogenti.