Le tolleranze costruttive ed esecutive dopo il Salva Casa: lo studio del Notariato

Tolleranze edilizie e vincolo sismico

Tra le novità più significative introdotte dal legislatore con la riforma del 2024, e puntualmente analizzate nello studio, vi è la disciplina delle tolleranze edilizie applicabili agli immobili ubicati in zona sismica, con esclusione delle zone a bassa sismicità definite ai sensi dell’art. 83 del Testo Unico Edilizia (TUE).

Per tali immobili, il tecnico abilitato incaricato dell’attestazione dello stato legittimo deve espressamente dichiarare che le tolleranze edilizie — sia costruttive che esecutive — rispettano le prescrizioni sismiche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. La dichiarazione, oltre a far riferimento all’art. 36-bis per le parziali difformità, deve essere trasmessa allo Sportello Unico, ai fini:

• dell’acquisizione dell’autorizzazione sismica ex art. 94 TUE;
• oppure del controllo regionale ex art. 94-bis TUE, per gli interventi classificati come di minore rilevanza o privi di rilevanza (lett. b e c del comma 1).

L’obiettivo della norma, come chiarito dallo studio del Notariato, è duplice:

1. garantire la compatibilità sismica delle opere tollerate, anche se già realizzate;
2. tutelare l’incolumità delle persone, evitando che interventi apparentemente marginali possano pregiudicare la sicurezza strutturale.

In concreto, il tecnico deve allegare alla dichiarazione uno dei seguenti documenti:

• l’autorizzazione per l’inizio dei lavori (art. 94, comma 2);
• l’attestazione del decorso dei termini (art. 94, comma 2-bis);
• oppure, in caso di opere minori, una dichiarazione asseverata sull’assenza di rilievi negativi da parte della Regione, corredata dalla documentazione tecnica ex art. 93, comma 3 TUE.

È importante sottolineare che, per gli interventi non rilevanti ai fini sismici, la documentazione viene inviata non per ottenere autorizzazioni, ma per consentire l’esercizio dei controlli regionali. Solo dopo l’esito positivo (o il silenzio-assenso), il tecnico potrà formalizzare l’attestazione sullo stato legittimo.

Un aspetto particolarmente rilevante, confermato anche nello studio del Notariato, è il principio introdotto dal nuovo comma 3-bis dell’art. 34-bis TUE: l’attestazione deve sempre riferirsi alle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento dell’intervento, in perfetta coerenza con quanto già previsto per la sanatoria delle difformità ex art. 36-bis.

Infine, il comma 3-ter dell’art. 34-bis TUE precisa che le tolleranze edilizie non possono in alcun modo limitare i diritti di terzi. Il tecnico abilitato è quindi tenuto a dichiarare, anche mediante documentazione integrativa o titoli edilizi aggiuntivi, che l’intervento non ha generato effetti pregiudizievoli verso soggetti estranei.