Le tolleranze costruttive ed esecutive dopo il Salva Casa: lo studio del Notariato

Tolleranze edilizie e vincoli: quando le semplificazioni non si applicano

Lo studio del Notariato richiama una criticità importante del nuovo art. 34-bis del Testo Unico Edilizia: le tolleranze esecutive di cui al comma 2 si applicano solo agli immobili non vincolati ai sensi del Codice dei Beni Culturali (d.lgs. n. 42/2004).

Questa esclusione ha generato un evidente disallineamento rispetto ad altre previsioni del TUE: né il comma 1 dell’art. 34-bis, né la vecchia norma abrogata (art. 34, comma 2-ter) richiamano esplicitamente la tutela paesaggistica. Tuttavia, secondo una lettura coerente con la giurisprudenza amministrativa, il rispetto delle norme del Codice dei Beni Culturali deve comunque ritenersi implicito anche per le tolleranze costruttive.

Diverso, invece, il discorso sulla conformità urbanistica, sull’agibilità e sulle normative tecniche (igienico-sanitarie, antincendio, sismiche, ecc.): questi requisiti sono richiesti espressamente solo per le tolleranze esecutive del comma 2, non per quelle costruttive del comma 1.

Una posizione rigorosa, già confermata dal Consiglio di Stato (sentenza n. 3389/2021), secondo cui anche una difformità apparentemente marginale (come un cordolo) in area vincolata deve considerarsi essenziale e non tollerabile.

In pratica, la presenza di un vincolo paesaggistico o monumentale esclude l’applicabilità del regime delle tolleranze, imponendo il rispetto delle procedure ordinarie e delle relative autorizzazioni. Ciò vale anche se l’intervento riguarda solo dettagli esecutivi o modifiche interne.

Le Linee Guida ministeriali chiariscono che per gli immobili vincolati si dovrà ricorrere agli strumenti tradizionali di sanatoria, non potendo invocare la regolarizzazione automatica prevista dal Salva Casa.

Infine, si evidenzia un ulteriore limite: il d.l. “Salva Casa” (art. 3, comma 1) richiama, ai fini dell’esenzione paesaggistica prevista dal d.P.R. 31/2017, solo le tolleranze costruttive (comma 1-bis), non quelle esecutive (comma 2-bis). Una scelta che conferma l’impossibilità di estendere le semplificazioni alle aree soggette a tutela.