Le tolleranze costruttive ed esecutive dopo il Salva Casa: lo studio del Notariato

Stato legittimo dell’immobile: come incide il nuovo art. 34-bis TUE

I paragrafi 6 e 7 dello studio del Notariato sono dedicati a un tema centrale per la circolazione giuridica degli immobili: la definizione dello stato legittimo in presenza di tolleranze edilizie.

Lo stato legittimo, come previsto dall’art. 9-bis, comma 1-bis del TUE, si ricostruisce con riferimento:

• al titolo abilitativo che ha previsto o legittimato l’intervento;
• alle eventuali variazioni intervenute nel tempo;
• agli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi vigenti all’epoca della realizzazione.

Con l’introduzione dell’art. 34-bis, le tolleranze costruttive ed esecutive entrano a far parte dei presupposti normativi per dichiarare lo stato legittimo, purché rientrino nei limiti espressamente stabiliti.

Lo studio del Notariato chiarisce che:

• in presenza di una sola tolleranza tra quelle previste, il tecnico può attestare lo stato legittimo, fermo restando il rispetto delle condizioni (assenza di violazioni urbanistiche, agibilità, limiti strutturali, ecc.);
• l’attestazione tecnica gioca un ruolo decisivo: è il documento che certifica la coerenza tra stato di fatto e regole edilizie e consente di superare difformità formali senza attivare procedure di sanatoria.

Tuttavia, non si tratta di un’automatica legittimazione: il tecnico risponde delle proprie valutazioni e deve sempre documentare l’origine e i limiti delle difformità.

In conclusione, secondo il Notariato, il nuovo regime delle tolleranze semplifica la gestione delle irregolarità lievi, ma non sostituisce il controllo tecnico e documentale richiesto per dichiarare lo stato legittimo di un immobile.