Le tolleranze costruttive ed esecutive dopo il Salva Casa: lo studio del Notariato

Le tolleranze esecutive

Una delle sezioni centrali dello studio del Consiglio Nazionale del Notariato è dedicata alla distinzione tra tolleranze costruttive e tolleranze esecutive, secondo quanto stabilito dal nuovo art. 34-bis del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001).

A differenza delle prime, soggette a un limite del 2%, le tolleranze esecutive non prevedono margini percentuali: si tratta di difformità minime intervenute durante l’esecuzione dei lavori su titolo abilitativo, che non incidono su aspetti sostanziali dell’edificio né violano le normative urbanistiche e tecniche.

Il Notariato evidenzia come, grazie all’introduzione del comma 2-bis (operativo dal 25 maggio 2024), rientrano in tale regime:

• irregolarità geometriche non strutturali;
• minori dimensionamenti;
• mancata esecuzione di elementi accessori;
• spostamenti interni di impianti o tramezzi;
• difformità riconducibili alla manutenzione ordinaria;
• errori progettuali corretti in cantiere o difetti grafici negli elaborati.

Lo studio chiarisce che, a condizione che non vi siano violazioni urbanistiche o compromissioni dell’agibilità, tali difformità possono essere considerate regolari, senza necessità di sanatoria o permesso in variante. È compito del tecnico abilitato accertare e dichiarare la sussistenza dei requisiti richiesti, in particolare:

• assenza di impatto sull’aspetto esteriore e sulle strutture;
• nessun aumento di superficie utile;
• rispetto delle distanze inderogabili e delle norme tecniche.

Una precisazione importante contenuta nello studio riguarda la data di esecuzione: il regime semplificato vale solo per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. La prova è a carico del privato e può essere fornita tramite la comunicazione di fine lavori oppure con i documenti indicati all’art. 9-bis, comma 1-bis TUE.

Inoltre, lo studio del Notariato richiama anche l’art. 34-ter, comma 4 TUE, che assimila alle tolleranze esecutive le parziali difformità rilevate dai sopralluoghi ufficiali e mai sanzionate, purché concluse con rilascio di agibilità. In questo caso, viene riconosciuto il legittimo affidamento del proprietario, in assenza di contestazioni formali da parte dell’Amministrazione.

Infine, il Notariato segnala una questione ancora aperta: le tolleranze ex art. 34-bis TUE possono prevalere su regolamenti edilizi o prescrizioni di piano locale? Non esiste, ad oggi, un orientamento univoco. La prudenza operativa impone un’analisi attenta caso per caso, specie in presenza di norme comunali più restrittive o di atti autorizzativi contenenti prescrizioni specifiche.